ATT KÖPA

DEN HJÄLPANDE HANDEN FÖR EN LYCKAD AFFÄRS

jmg4317-sin-aire-acondicionado

 

Tusentals utländska medborgare har insett att det är ett bra tillfälle för att köpa den bostad de alltid velat ha i det soliga Spanien.

Försäljningen av bostäder har ökat till det dubbla i Spanien sedan 2009. En utlänning kan tycka att det är komplicerat att köpa en bostad i Spanien, men så är det inte.

Syftet med denna vägledning är att på ett enkelt sätt förklara varje steg i processen och vikten av varje steg för att uppnå ett tillfredsställande resultat.

8 SKÄL FÖR ATT KÖPA EN BOSTAD I SPANIEN

1/ ATTRAKTIVA PRISER

2/ POSITIVA EKONOMISKA UPPGIFTER.

Spansk ekonomi på väg uppåt efter ”krisen”

3/ BANKERNA LÅNAR UT PENGAR IGEN

4/ AVKASTNINGSHYRA

Årlig avkastning på hyra är för närvarande i genomsnitt 4,7% och den stiger. Många investerare börjar titta på ”buy to let” som en bättre investering än andra finansiella produkter

5/ BILLIGARE ATT KÖPA ÄN ATT HYRA

För tillfället är den genomsnittliga månatliga räntebetalningen lägre än att betala hyra.

6/ INVESTERINGSFONDER

Tecken på att det på nytt finns förtroende för den spanska fastighetsmarknaden.

8/ FÖRDELARNA MED ATT ÄGA BOSTAD

Många tycker att det är bättre och tryggare att äga än att hyra en bostad eftersom bostadsköp är en investering och säljbar tillgång till skillnad från hyra.

9/ LIVSSTIL OCH KLIMAT

 

———————————–

KÖPPROCESSEN: 8 STEG

  1.  FINANS
  2. OMRÅDE
  3. FASTIGHETSMÄKLARE
  4. DATUM
  5. INSPEKTIONSRESA
  6. JURIDIK
  7. KONTRAKT
  8. AVSLUTNING

1 FINANS

Ta reda på dina finansieringsmöjligheter

Det är viktigt att känna till dina kostnadsplaner och finansieringsmöjligheter. Det kan vara väldigt frustrerande, efter att ha slösat både tid och pengar på att leta efter en bostad, att det sedan visar sig att du inte har råd att köpa den. Om du beräknar att du kommer att behöva finansiering utifrån, så bör du uppsöka en bank för att undersöka vilka möjligheter som erbjuds.

I Spanien finns det möjligheter att beviljas en banklån för bostadsköp under förutsättning att man uppfyller en rad villkor kopplade till inkomst och betalningsförmåga. Vi på SOL Nu rekommenderar inte att du begär lån som överstiger 50% av bostadens värde för att täcka lätt alla kostnader även efter bostadsköpet.

Glöm inte att läsa dina finansieringsalternativ innan resan till Spanien!

2 VÄLJ  OMRÅDE

Beroende på dina preferenser, så bör du välja vilken kust eller vilka inlandsområden du mest är intresserad av.

Du bör även tänka på faktorer som t.e. x. serviceutbudet, sjukhus, nöje, stormarknader, strändernas kvalitet, klimatet, vilka perioder du kommer att vistas i Spanien och, givetvis, flygförbindelsernas regelbundenhet och pris.

Du bör ha alla dessa faktorer i åtanke!

3 VAL  AV  MÄKLARE

Det är inte nödvändig, men ändå att rekommendera att vända sig till en mäklare för att få hjälp med att hitta din drömbostad.

Att förmedla  landets etablerade mäklarbyråer är en garanti för att hela processen kommer att förlöpa under korrekta förhållanden. Du kommer att spara tid och i slutändan även pengar, eftersom vi gör en förhandsurval av produkterna du kommer att besöka med utgångspunkt från de villkor och krav du ställt i förhand. På så sätt undviker du produkter som inte uppfyller den adekvata kvalitetsstandarden eller byggfirmans finansieringsförmåga.

4 VAL  AV  DATUM  OCH  RESANS LÄNGD

I samverkan med oss bör du bestämma datum för att besöka Spanien.

Om du planerar besöket noggrant är det inte nödvändigt att stanna längre. Under förutsättning att du har en klart uppfattning av vad du vill ha och t o m redan vistats i området tidigare, är det möjligt att stanna under kortare tid.

Man bör dock undvika att besöket sammanfaller med lokal helgdag vilket försvårar besök av vissa bostadsprojekt. Vi ger dig råd om detta.

Beroende på flygförbindelserna så är det att föredra att stanna i 3-4 dagar minst och helst under vardagar för att på så sätt garanterat kan besöka alla bostadsprojekt du är intresserad av, bankkontor eller advokater.

5 INSPEKTIONSRESA

Om du har bokat in ditt besök med oss, så kan vi hämta upp dig på flygplatsen för att ta dig till hotellet. På så sätt undviker man dödtid och att köra längre avstånd än nödvändigt. Även välbekanta vilostunder bör vara inplanerade. Om resan är välplanerad sparar du mycket tid eftersom både besöksplanen och tidsordningen är organiserad.

Om du tycker om en produkt så mycket att du vill köpa den, så kommer vi att bistå dig till nästa steg.

6 BANKKONTO OCH MÖTE MED ADVOKATERNA

Om du är intresserad av att köpa en produkt måste du öppna ett bankkonto i Spanien. Detta kan du göra på vilken bank som helst, men det är en fördel att du väljer en filial där man pratar ett språk som du lätt kan förstå.

Om tidsschemat tillåter det kan vara av intresse att boka in ett möte med en advokatbyrå där de talar ditt språk. Om det under resan finns tidsutrymme så kan man t o m ansöka om ett NIE nummer, som du måste ha för att kunna köpa en bostad. Med detta kan man även ordna under nästa besök.

Allt kan och bör koordineras tillsammans med oss och vår samarbetspartner  i Spanien.

7 UNDERTECKNANDE AV KÖPKONTRAKT

När du har bestämt dig för att köpa en bostad ska du deponera en bokningsavgift (vanligtvis på ca 5000 EUR) och underteckna ett privatköpekontrakt.

De flesta kontrakten är av standardformat och i och med att den spanska lagen reglerar i detalj alla aspekter i köp och säljprocessen är utrymmet för ändringar minimalt.

Kontraktet bestämmer köparens och säljarens skyldigheter och rättigheter, det styr t o m överlämnade av nycklar till bostaden och tidsbegränsning för undertecknade av den juridiskt bindande handlingen.

8 UNDERTECKNANDE AV JURIDISKT BINDANDE KONTRAKT OCH ÖVERLÄMNANDE AV NYCKLAR

Den juridiskt bindande handlingen undertecknas inför en Notarius publicus, vilket är avgörande för att handlingen ska registreras hos Fastighetsregistret. Denna process är grundläggande för köpets garanti inför tredje man. I och med att handlingen är en officiell handling är den skriftligen avfattad på spanska. Det är därför viktigt att en advokat vägleder och översätter.

Vanligtvis överlämnas nycklarnas till bostaden efter att man undertecknat det juridiskt bindande kontraktet. Från och med detta ögonblick tar du över en ägares alla rättigheter och plikter, och då kan du börja njuta av din nya bostad.

MER…

PERSONER SOM BLIR ENGAGERADE I DITT KÖP

1 FASTIGHETSMÄKLARE

2 ADVOKAT

3 NOTARIEN

Här ska vi försöka förklara vilken roll de olika proffsen eller företagen har som kan komma bli engagerade på ett eller annat sätt när du köper en bostad i Spanien.

1 FASTIGHETSMÄKLAREN

Den internationella fastighetsmäklarens uppdrag är att hjälpa personer från olika länder att hitta sin drömbostad i Spanien. En bra agent är ovärderlig när det gäller urval och visning av bostäder, hjälp och vägledning inför resan, som stöd vid besök av intressanta bostäder och efterförsäljningsservice.

Agenten bör sträva efter att köpprocessen blir en trevlig och välorganiserad erfarenhet, genom att erbjuda bästa möjliga service och undvika alla former av påverkan, allt inom ramen av juridiska och finansiella garantier. Om du hittar en bostad som du tycker om hjälper vi dig med köpprocessen, ger råd om de bästa alternativen, etc…

2 ADVOKAT

När man köper en bostad i Spanien är det inte obligatoriskt att en advokat eller en ombud träder in, vilket det är i andra länder, men det är att rekommendera, speciellt för utländska medborgare, att en spansk advokat är närvarande.

Att anlita en spansk advokat som talar dit språk är en garanti för att allt går rätt till.

Därmed är det rekommendabelt att anlita en advokat både för rådgivning i samband med köpet, som för att få hjälp med att skaffa NIE numret som är obligatoriskt för föregående åtgärder och till och med för att betala din skatt varje år.

3 NOTARIEN

Notarien är,med få ord förklarat, en juridisk tjänsteman som uppehåller en befattning som statlig tjänsteman vars medverkan ger medborgarna juridisk säkerhet. Notariernas uppgift och förordnande är reglerat av den statliga förvaltningen, samtidigt som de är fristående tjänsteman som arbetar utifrån företagsamhet d v s kunden väljer själv notarie.

Notarien är juridisk expert och vägleder dig i ämnen relaterade  till testamente och arv, men är opartisk i köp och försäljningsavtal och representerar därmed ingendera av parterna. Det är därför rekommendabelt att anlita en advokat som ger råd utifrån dina egna intresse.

Notariens medverkan styrker handlingens äkthet och gör den juridiskt hållbar. Ett köp och försäljningskontrakt registreras i Fastighetsregistret endast om det har undertecknas som rättshandling framför en notarie.

Andra handlingar som också förbereds inför en notarie är fullmakter, testamenten och många andra typer av handlingar som ska vara juridiskt hållbara.

ANNAT SOM DU BÖR VETA…

BOLÅN, SKATTER, ADMINISTRATIVA TILLSTÅND OCH ANNAN GRUNDLÄGGANDE INFORMATION UNDERLÄTTAR ATT FÖRSTÅ VILKA FÖRFARANDE OCH SKYLDIGHETER SOM GÄLLER NÄR DU KÖPER EN BOSTAD I SPANIEN

1 Vad är NIE?

NIE nummer är ett identitetsnummer för utländska medborgare i Spanien som tilldelas av inrikesministeriet och handläggs av polisens utlänningskontor. Sedan en tid tillbaka är det obligatoriskt för utländska medborgare att ha ett NIE nummer tilldelat när de köper eller säljer en egendom i Spanien, eftersom det används som referensnummer när man betalar skatt. NIE numret är en ren administrativ åtgärd och innebär inte att man fått tillstånd för att bosätta sig i Spanien.

För att erhålla ett NIE numret ska man infinna sig på polisens utlämningsavdelning. Beroende på vilken kommun bostaden som du ska köpa eller sälja ligger ska du vända dig till ett eller ett annat kontor med din pass och en kopia på detta, nyligen tagna fotografier och en ifylld ansökningsblankett.

Man kan även ansöka om NIE numret utanför Spanien via Utrikesministeriets konsulära representationer.

2 Kommer jag att beviljas bolån i Spanien?

Nästan alla banker beviljar bolån till en utländsk kund som uppfyller följande krav:

a/ nettoinkomster i Spanien eller i utlandet ska vara minst tre gånger summan av den månatliga avbetalningssumman

b/det begärda beloppet får inte överstiga 60% bostadens värde

c/kundens credit rapport från hemlandet får inte innehålla någon betalningsincident

d/ålder på parets yngsta part tillsammans med lånets längd får inte överstiga 75 år

Ränta förhandlas med banken som revideras enligt EURIBOR förändring.

3 SKATTER SOM SKA BETALAS I SAMBAND MED KÖPET

Det är en skillnad beroende på om du köper en nybyggd bostad , först överlåtelse eller en begagnad bostad.

Om du köper en ny bostad ska du betala en momssatsa som i dagsläget uppgår till ca 10% och denna betalas i samband med varje betalning du gör till byggbolaget. Det finns även en andra skatt som du betalar när du undertecknar köpavtalet inför notarie och den uppgår i dagsläget till 1,5% på det uppgivna värdet. Denna skatt benämns som AJD, skatt för utfärdande av juridiska handlingar. Denna avgift kan gå ner något om bostaden är avsedd för köparens fasta bosättning.

Om du köper en begagnad bostad ska du betala en moms som benämns som ITP, skatt för överlåtelse av egendom som kan variera efter varje område. I Valencia regionen till exempel  är nuläget fastslagen till 10%. Du har en månad på dig att betala denna skatt från det datumet du undertecknat rättshandlingen.

Det är rekommendabelt att vända sig till en advokatbyrå eller till ekonomiska rådgivare för att få hjälp med att uppfylla alla skyldigheter.

4 DET SPANSKA BESKATTNINGSSYSTEMET FÖR UTLÄNNINGAR: SKATTER SOM SKA BETALAS I SAMBAND MED KÖPET

Utöver mindre avgifter som den som avsedd för till exempel sophämtning mm, finns det två huvudsakliga skatter, IBI och Impuesto sobre la Renta de No Residentes:

IBI, kommunal fastighetsskatt är en kommunal skatt som betalas varje år. Det uträknas på bostadens taxeringsvärde som regleras av kommunen i enlighet med typen av egendom, läge och byggyta. Den vanligtvis ligger mellan 150 till 400 euros.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes, statlig fastighetsskatt för icke bosatta i landet påförs de personer som har bostad i Spanien, men som inte är fastbosatta, dvs har sin skattehemvist i ett annat land. Deras bostäder klassas inte som ”vanlig bostad” och därför ska de betala en skatt som beräknas på följande sätt:

Formel för uträkningen: 19% eller 24% beroende på nationalitet ägaren

gånger taxeringsvärde

gånger 2% (1,1% om fastighetsvärdet har reviderats).